繼承房產想出售？完整解析印花稅、契稅、土地增值稅與房地合一稅節稅攻略
當您繼承到房子，第一個反應或許是：「我應該保留、出租，還是乾脆賣掉？」不論最終決定為何，若您打算出售繼承來的不動產，那就絕對不能忽略這篇「繼承不動產稅務解析」專題。本文將用最簡單易懂的方式，告訴您每一筆稅怎麼算、該注意什麼、如何合法節稅，幫助您在處理房產交易時，能做出最聰明的選擇。
文/林坤毅地政士（恒立地政士事務所）
當您繼承到房子，第一個反應或許是：「我應該保留、出租，還是乾脆賣掉？」不論最終決定為何，若您打算出售繼承來的不動產，那就絕對不能忽略這篇「繼承不動產稅務解析」專題。本文將用最簡單易懂的方式，告訴您每一筆稅怎麼算、該注意什麼、如何合法節稅，幫助您在處理房產交易時，能做出最聰明的選擇。
一、繼承房產後為何要了解稅務？
繼承來的房產，有時會因屋齡老舊、位置不佳，或無人居住而決定出售。但這時若未事前掌握稅務資訊，恐怕會在賣出當下驚覺稅金驚人，甚至錯過節稅機會。以下我們以阿明的故事作為案例說明，一步步解構印花稅、契稅、土地增值稅與房地合一稅（或財產交易所得稅）的計算邏輯。
二、真實案例｜阿明繼承老屋打算出售
阿明六年前繼承父親在桃園市的一間老房，土地公告現值當時為800萬元，房屋現值為10萬元。如今打算以2,000萬元售出，查詢後發現現值略增至820萬元（土地）與8萬元（房屋），因此決定諮詢專業稅務規劃，看看可能會繳多少稅、又該怎麼節稅。
三、四大稅項一覽表
為了讓您快速掌握，先提供一張簡明表格彙整出售繼承不動產時可能遇到的四大稅金種類：
| 稅項名稱 | 適用情況 | 計算基準 | 常見稅率範圍 | 是否可節稅 |
|---|---|---|---|---|
| 印花稅 | 不動產買賣契據 | 房屋現值＋土地現值 × 1‰ | 固定1‰ | 否 |
| 契稅 | 所有權轉移（如買賣） | 房屋現值 × 6% | 固定6% | 否 |
| 土地增值稅 | 土地價值上漲所產生的稅 | 現值－前次移轉價值－改良費用 | 20%～40% | 是（符合條件可減徵或退稅） |
| 房地合一稅（或財產交易所得稅） | 財產出售產生的所得 | 成交價－成本－費用 | 15%~45% | 是 |
四、印花稅｜最基本卻常被忽略的小稅金
▸ 計算方式
根據法令規定，買賣契據須課徵1‰的印花稅。阿明的成交價雖為2,000萬元，但根據規定，以房屋及土地的公告現值為基礎計算：
（820萬 + 8萬）× 1‰ = 8,280元印花稅是一次性稅金，可透過郵局購買印花稅票貼在契約書上完成繳納，也可至稅務機關繳納。
五、契稅｜房屋轉讓一定要繳
▸ 計算方式
契稅適用於不動產所有權的移轉，阿明的房屋評定現值為8萬元：
8萬 × 6% = 4,800元這筆契稅要在契約成立日起30天內申報繳納，若逾期會加徵怠報金，務必注意時程。
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六、土地增值稅｜繼承土地後賣出最關鍵的稅金
▸ 稅率怎麼算？
根據阿明案例，土地的漲價金額為：
820萬（現值） - 800萬（前次移轉價） = 20萬土地增值幅度僅2.5%，適用最低的20%稅率，再依據是否符合「自用住宅」條件來考慮是否減稅。
▸ 有哪些節稅條件？
| 節稅類型 | 條件（需全部符合） |
|---|---|
| 一生一次10%稅率 | 近一年未出租/營業、本人或直系親屬設籍、土地面積符合法規、一生僅限一次 |
| 一生一屋優惠稅率 | 土地無其他房產、設籍與持有滿六年、未營業或出租、面積限制 |
| 重購退稅 | 兩年內重新購買價格較高之住宅用地，可退回原土地增值稅 |
▸ 阿明可怎麼做？
若阿明六年來皆無出租、本人設籍於該地址並為唯一房產，可申請「一生一屋」優惠稅率，甚至在兩年內重購自住用地還可退稅，等於省下一大筆。
七、財產交易所得稅｜掌握持有年限很重要
▸ 何時用房地合一稅？
若是104年12月31日後取得之房產，適用房地合一稅制，持有年限短，稅率高：
| 持有年限 | 稅率（非自用） |
|---|---|
| 未滿2年 | 45% |
| 2~5年 | 35% |
| 5~10年 | 20% |
| 10年以上 | 15% |
▸ 阿明屬於哪種？
阿明繼承取得至今已6年，房產原購成本可視為父親取得時的成本（若有），這部分可列入成本扣除。若符合自用條件，除了400萬元的免稅額外，還可以適用10%優惠稅率。
八、稅務規劃建議
為了讓您更清楚可以怎麼規劃，我們提供以下三點建議：
- 預約專業稅務諮詢： 像「安承」這類擁有經驗豐富的專業團隊，能針對每個案例提供節稅建議。
- 保留相關成本單據： 包含原購買契約、修繕費用、稅單等，都能列入財產交易所得的成本。
- 規劃好下一步重購： 若您打算再購房，別忘了使用「重購退稅」規定，把節稅空間放到最大。
九、結語｜掌握稅法，讓不動產出售變輕鬆
繼承房產是一份情感與資產的延續，而是否能善用手上的資產、讓這筆財產真正成為助力，關鍵就在於您對稅務的了解程度。希望今天的「繼承不動產稅務解析」專題，讓您對印花稅、契稅、土地增值稅與財產交易所得稅有更深入的認識。
如果您還有更多問題，或是需要專業規劃協助，推薦您諮詢「安承」團隊，他們提供一條龍式繼承與稅務服務，讓您從法律、流程到稅金規劃一次搞定。
安承服務項目
- 代辦除戶申請（死亡登記）
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