生前贈與 vs. 死後繼承：一張表看懂稅金差異與隱藏成本

作者｜林坤毅 地政士

在我的執業生涯中，最常遇到的客戶諮詢，大概就是父母親憂心忡忡地走進事務所，手裡握著權狀，語氣急切地問：「林代書，我聽鄰居說現在把房子過戶給小孩比較省稅，是真的嗎？」或是「我是不是乾脆等到我『走了』再讓他們去分，這樣是不是就不用繳稅？」

身為一名地政士，我看過太多因為錯誤規劃而導致鉅額稅金的案例，也看過因為沒有提早安排而引發的家庭紛爭。房產傳承，不僅僅是數學題，更是親情的考驗。

今天，我想透過這篇文章，用最溫暖也最專業的角度，幫大家拆解「生前贈與」與「死後繼承」的真實成本。特別要注意的是，很多人只盯著眼前的「過戶稅」，卻忽略了未來子女賣房時可能面臨的「隱藏成本」。

一、生前贈與：看得見的掌控權，看不見的重稅

許多父母選擇生前贈與，圖的是一份「安心」與「秩序」。您可以決定把哪間房子給哪個孩子，避免日後兄弟鬩牆。但是，這份掌控權的代價往往不菲。

1. 贈與稅的計算與免稅額

目前的贈與稅免稅額為每位贈與人每年 244 萬元。如果房產公告現值加上房屋評定現值超過這個金額，超出的部分就需要繳納 10% 至 20% 不等的贈與稅。

• 策略提示： 善用「夫妻贈與免稅」與「分年贈與」可以有效降低稅負，但需要時間佈局。

2. 最大的痛點：土地增值稅

這往往是贈與案件中最大筆的開銷。生前贈與必須繳納「土地增值稅」，而且通常適用「一般稅率」（20%~40%），除非符合極其嚴格的自用住宅條件（一生一次，且需先辦理相關戶籍登記等複雜手續，實務上較少直接適用於贈與子女）。如果這間房子您持有了三四十年，土增稅可能會高達數十萬甚至上百萬。

3. 契稅與印花稅

房屋贈與移轉，受贈人（子女）需繳納房屋評定現值 6% 的契稅，以及相關的印花稅。

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二、死後繼承：免稅額高，但潛藏家庭風險

台灣的稅法對於繼承其實是相對「寬容」的。如果您的資產結構單純，繼承往往是最省稅的途徑。

1. 龐大的免稅空間

遺產稅的免稅額目前為 1,333 萬元，加上配偶扣除額（493 萬元）、直系血親卑親屬扣除額（每人 50 萬元）、喪葬費（123 萬元）等，一個典型的四口之家，遺產總額在 2,000 萬元以內幾乎都免繳遺產稅。

2. 免徵土地增值稅與契稅

這是繼承最大的優勢！繼承移轉免徵土地增值稅，且免徵契稅。光是這兩項，相較於贈與，可能就省下了上百萬的現金支出。

3. 風險：共有與紛爭

繼承的缺點在於「人」。若生前未立遺囑，所有繼承人對遺產為「公同共有」。若子女對分配有意見，房子可能卡在無法處分、甚至無法出租的窘境，最後只能走上變價分割訴訟一途。

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三、一張表看懂：贈與 vs. 繼承 稅負大PK

為了讓大家一目了然，我整理了這張比較表。請注意，這不僅是法規的羅列，更是實務經驗的濃縮。

比較項目	生前贈與 (Inter Vivos Gift)	死後繼承 (Inheritance)	林坤毅地政士點評
土地增值稅	需繳納 (通常 20-40%)	免徵	這是兩者最大的現金流差異點。持有越久的房子，贈與時的土增稅越驚人。
契稅	需繳納 (房屋現值 6%)	免徵	繼承在此項完全勝出。
贈與稅 / 遺產稅	超過 244 萬/年 需繳稅	超過免稅額+扣除額才需繳 (門檻高)	遺產稅的扣除額項目多，通常比贈與稅划算。
產權掌控度	高 (父母決定給誰就給誰)	低 (需全體繼承人協議，或依遺囑)	若擔心子女爭產，贈與能提前定紛止爭。
登記規費	土地/建物價值 x 0.1%	土地/建物價值 x 0.1%	兩者相同。
取得成本認定 (關鍵!)	公告現值 + 房屋評定現值 (極低)	公告現值 + 房屋評定現值 (極低)	兩者在未來賣屋時，都會面臨高額房地合一稅的問題。

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四、千萬別忽略的「隱藏怪獸」：房地合一稅 2.0

這是我最需要提醒各位讀者的地方。很多長輩覺得：「我把房子給孩子，省了遺產稅就好。」卻不知道這其實是把稅務炸彈往後丟。

為什麼會這樣？

無論是「贈與」還是「繼承」，子女取得房產的成本，政府認定的是「公告土地現值」加上「房屋評定現值」，這兩個數字通常遠低於市價（可能只有市價的 30%~40%，是各地區而定，並非一定）。

情境模擬：

假設市價 2,000 萬的房子，公告現值僅 600 萬。

• 狀況 A： 子女取得後不久想賣掉（例如賣 2,200 萬）。
• 獲利計算： 2,200 萬 (售價) – 600 萬 (取得成本) = 1,600 萬 (帳面獲利)。
• 稅金災難： 若持有時間短，適用 45% 或 35% 的房地合一稅，稅金可能高達 500~700 萬！

這就是所謂的「省了前面的小稅（遺產/贈與稅），賠了後面的大稅（房地合一稅）」。

如何破解？

1. 自住優惠： 子女取得後設籍並居住滿 6 年，可享有 400 萬免稅額，且稅率降至 10%。
2. 買賣移轉（二親等買賣）： 若子女有財力，透過「買賣」的方式跟父母買房。雖然父母要繳土增稅、子女要繳契稅，但子女的取得成本會是「市價」。未來出售時，獲利空間被壓縮，房地合一稅會大幅降低。

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五、林坤毅地政士的專業建議：您該如何選擇？

沒有絕對完美的方案，只有「最適合您家」的方案。以下是我根據多年經驗歸納的決策樹：

情況一：適合「生前贈與」的族群

• 資產過於龐大： 財產遠超過遺產稅免稅額，必須透過分年贈與來稀釋資產。
• 特定分配需求： 很明確想把某間房給某個孩子，且擔心身後其他子女會有異議。
• 利用免稅額： 每年利用 244 萬免稅額，慢慢將持分過戶給子女（需注意代書費與規費成本）。

情況二：適合「死後繼承」的族群

• 一般小康家庭： 資產總額未達遺產稅課徵標準。
• 房產持有極久： 土地增值稅非常高，贈與非常不划算。
• 子女無賣房打算： 子女打算長期持有自住，不會短期內出售，房地合一稅的影響較小。

情況三：適合「二親等買賣」的族群

• 子女有經濟能力： 能夠支付頭期款與貸款。
• 未來有換屋計畫： 子女取得房產後，幾年內可能會出售。透過買賣墊高成本，是節省未來房地合一稅的最佳解方。

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六、結語：愛要及時，規劃要趁早

房產傳承，是父母對子女最後的愛與責任。很多時候，我們避諱談論死亡，卻因此讓子女在悲傷之餘，還得面對繁雜的稅務與法律程序。

「生前贈與」換得的是確定性，「死後繼承」換得的是稅務優惠。這中間的取捨，需要精算的智慧。

希望透過這篇文章，讓冰冷的法條變成人人都能懂的知識。如果您對於家族資產配置、稅務規劃有任何疑問，或者是計算機按了半天還是霧煞煞。

下一步，您可以這樣做：

不妨將您的房屋稅單、土地稅單找出來，預約一次專業的稅務諮詢。讓我為您試算各種方案的真實成本，為您的家族財富，找到一條最安穩的傳承之路。

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七、常見問題解答 (FAQ)：

Q1：聽說用「買賣」的方式過戶給子女，比「贈與」更划算？

林地政士回答： 這是有可能的，尤其是當子女未來有「出售房產」的計畫時。 如果是「贈與」或「繼承」，子女取得成本是偏低的「公告現值」，未來賣房時會面臨高額的房地合一稅。但若是透過「二親等買賣」（父母賣給子女），只要金流證明清楚、並確實申報，子女的取得成本就是「市價」。雖然當下要繳土增稅和契稅，但卻能省下未來可能高達數百萬的房地合一稅。這需要精算，建議由專業代書協助評估。

Q2：每年 244 萬的贈與免稅額，是指「每個子女」都能拿 244 萬嗎？

林地政士回答： 這是一個非常常見的誤解！ 贈與免稅額是以「贈與人」（送錢的人）為計算單位，而不是「受贈人」（收錢的人）。 也就是說，父親一年總共只能送出 244 萬元（不管分給幾個孩子）；母親也有一年 244 萬元的額度。所以，父母兩人聯手，一年最多可以免稅贈與子女 488 萬元。

Q3：如果房子透過「繼承」取得，未來賣掉一定要繳很多稅嗎？

林地政士回答： 不一定，有解套方法。 雖然繼承取得的成本認定較低，容易產生高額房地合一稅，但如果繼承人（子女）符合「自住優惠」條件：在此房屋設籍並居住滿 6 年，且無出租營業，出售時可享有 400 萬元的免稅額，且超過部分的稅率僅 10%。這是化解繼承高稅負最有效的方法。

Q4：為了省遺產稅，我在生前把房子過戶給小孩，但怕他們拿到房子就不孝順怎麼辦？

林地政士回答： 這是長輩心中最軟的一塊肉。如果您擔心這個問題，可以考慮「附負擔贈與」或是「信託」。

1. 附負擔贈與： 在贈與契約中明訂子女需履行扶養義務，否則父母有權撤銷贈與。
2. 不動產信託： 將房產信託給可靠的機構或人，約定受益人為子女，但管理權仍在您手中，確保晚年生活無虞，身後再將資產移轉。

Q5：我的子女很多人，如果不立遺囑，繼承時會發生什麼事？

林地政士回答： 若無遺囑，將依《民法》規定的應繼分進行分配，房產會變成所有繼承人「公同共有」。 這意味著，這間房子要出租、出售或設定抵押，原則上都需要全體繼承人同意。只要有一個人反對，資產就會被「凍結」，動彈不得，甚至引發兄弟姊妹間的分割遺產訴訟。因此，我強烈建議生前預立遺囑，指定分割方式，才能真正做到「留愛不留仇」。

安承，寓意「安心傳承，承載託付」。 我們是由資深律師與專業地政士組成的聯合團隊，深知財產傳承不僅是冰冷的法律條文與數字計算，更關乎家庭情感的延續與責任的託付。我們結合法律的嚴謹與地政的專業，從遺囑撰寫、遺產稅規劃到不動產過戶，提供一站式的繼承解決方案。安承致力於讓每一次傳承都成為「愛的延續」而非「紛爭的開始」，以溫暖、專業的態度，守護您與家人的權益。