繼承到不動產，如果出售要繳多少稅？

文/林坤毅地政士（恒立地政士事務所）

前言

實務上常見子女雖然繼承到不動產，由於繼承來的房產可能是年代久遠的老房子，屋齡都是30年起跳，繼承了之後，也不見得會進去住，又不想出租，覺得直接賣掉，用售得的價金來當作買新房的頭期款。所以常有客戶在委託辦理繼承完畢後，就開始邊找房，邊請我估算相關的稅務，邊研究各間銀行的貸款利率。所以動動手只寫了這篇文章，讓大家在買賣房屋的稅務上有個基本的認識！

案例事實

阿明住在於6年前繼承到父親買了30年的老房屋一戶（包含土地及建物），當初繼承時土地公告現值為800萬元，房屋現值為10萬元；現在土地公告現值為820萬元，房屋現值為8萬元 。由於這房屋屋齡已達40年，每次地震都擔心會不會被震垮，所以阿明想乾脆賣掉舊屋，換間新成屋或是屋齡在十年左右的房屋。阿明在登陸的網站查詢後，自己以附近房地價格，開出了2000萬元的價格。而阿明在出售前，向地政士（代書）諮詢相關稅務，想瞭解若實際成交時需要付多少的稅？

印花稅

印花稅是一種針對特定憑證或文件所徵收的稅款，屬於憑證稅的一種。這種稅主要針對在中華民國境內成立的憑證，如契約、收據等，但並非所有憑證都需要繳納印花稅，只有法律明文規定的憑證才需繳納。

課徵範圍

印花稅的課徵範圍主要包括以下四種類型的憑證：

1. 銀錢收據：指收到銀錢所立之單據，包括收款回執、解款條等。
2. 買賣動產契據：指買賣動產所立的契據，例如車輛或商品原料的買賣。
3. 承攬契據：一方為他方完成工作所立的契約，如工程承包契約。
4. 典賣、讓售及分割不動產契據：涉及不動產的買賣、交換或贈與等。

稅率

印花稅的稅率依憑證類型而異，主要如下：

• 銀錢收據：按金額的4‰計算，押標金按金額的1‰計算。
• 買賣動產契據：每件固定為新台幣12元。
• 承攬契據：按金額的1‰計算。
• 典賣、讓售及分割不動產契據：按金額的1‰計算。

繳納方式

印花稅可通過購買印花稅票貼於應稅憑證上進行繳納，或可向地方稅捐機關申請開立繳款書進行繳納。繳納時限通常是在憑證書立後交付或使用時必須貼足印花稅票。

本件的適用

由於該房屋現在土地公告現值為820萬元，房屋現值為8萬元 ，而以該不動產買賣契約（公契）所訂的價格來計算印花稅，算式為（8200000＋80000）X 1‰＝8280，所以本件的印花稅為8280元。

契稅

契稅是指在不動產所有權發生轉移時，政府徵收的一種稅款，屬於地方稅的一部分。這種稅主要針對房屋和土地的買賣、贈與、交換、分割等移轉行為。契稅的納稅義務人通常是最後取得不動產所有權的人，包括買受人、典權人、交換人、受贈人、分割人及占有人等。

課徵範圍

契稅適用於以下幾種情況：

• 房屋買賣：當房屋所有權因買賣而轉移時。
• 贈與：將不動產無償轉讓給他人。
• 交換：兩方互相轉讓不動產。
• 分割：將共同所有的不動產分割為各自擁有的部分。
• 佔有：因佔有而取得所有權的情形。

需要注意的是，若土地已課徵土地增值稅，則不再另行課徵契稅。

稅率與計算

契稅的計算公式為：

房屋現值X契稅稅率＝契稅

房屋現值由地方稅捐機關評定，通常會低於市場價。契稅的稅率根據不同的交易類型有所不同，常見的稅率如下：

• 買賣契稅：6%
• 贈與契稅：6%
• 典權契稅：4%
• 交換契稅：2%
• 分割契稅：2%
• 占有契稅：6%

申報期限

契稅需在契約成立之日起30日內向當地主管機關申報。若逾期申報，每超過3日會加徵應納稅額1%的怠報金，但最高不得超過15,000元。

本件的適用

契價為房屋現值80000元，契稅的計算式：80000 X 6%＝4800，故本件的契稅為4,800元。

土地增值稅

土地增值稅是指在土地所有權轉移時，根據土地在持有期間內的漲價部分所徵收的一種稅款。這種稅主要針對土地的增值部分，並採用累進稅率計算，意味著漲價越多，稅率越高。

計算方式

土地增值稅的計算基於以下幾個要素：

1. 土地增值稅＝土地漲價總數額×某級距稅率-累進差額(落在第二、三級才需要減累進差額)
   • Ａ＝土地漲價總數額＝Ｃ-Ｂ－土地改良費用(工程受益費)
   • 漲價倍數之計算＝Ａ÷Ｂ＝某級距稅率
   • Ｃ＝申報現值總額＝每平方公尺申報現值或公告現值 ×該宗土地面積  
   • Ｂ＝前次移轉現值總額＝（每平方公尺原規定地價或前次移轉現值總額×該宗土地面積）×臺灣物價指數 
2. 稅率：根據漲價倍數分為三個級距：
   • 第一級：倍數 < 100%，稅率為20%
   • 第二級：100% ≦ 倍數 < 200%，稅率為30%
   • 第三級：倍數 > 200%，稅率為40%
3. 自用住宅用地優惠稅率：若出售的是自用住宅用地，則適用10%的優惠稅率。

更詳盡的表格介紹：https://tpctax.gov.taipei/News_Content.aspx?n=30B34D3A1A5888A6&s=5058F4B44CC97A25

減免條件

持有土地的年限也會影響稅額：

• 超過20年可減徵20%
• 超過30年可減徵30%
• 超過40年可減徵40%

優惠稅率

一、一生一次自用住宅稅率

如符合下列條件，可適用一生一次自用住宅用地稅率10%。惟一人只適用一次為限。

適用條件

1. 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)之住宅用地。
2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3. 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
4. 一人一生享用1次為限。
5. 自用住宅建築完成未逾1年者，其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值 10% 。

二、一生一屋自用住宅稅率

用完一生一次的自用住宅稅率後，再出售自用住宅用地，如果符合下列條件，不受一次之限制。

適用條件

1. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。(自112年1月1日起，滿18歲成年）
3. 出售前持有該土地6年以上。
4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。
5. 出售前5年內，無供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)。

重購退稅

一、適用前提需符合「自用住宅用地」，而所謂自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年或新購後無出租或供營業用之住宅用地。

二、可以申請重購退稅的情況，指納稅義務人2年內重購自用住宅用地，不論是先買後賣或先賣後買均可。

三、計算方式：新買土地地價若是超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後的淨額，可以向出售地之地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅，但最高退稅額以所繳稅額為限。

四、重購退稅的條件除了必須符合自用住宅規定之外，仍需注意下列要件：

1. 土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。
2. 所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。
3. 先買後賣的換屋者，欲出售之土地，於購買新土地之當時，必須已符合自用住宅使用，始有其適用。
4. 重購退稅請求權時效為10年。

申報與繳納

土地所有權移轉，申報人於訂立契約之日起30內，向土地所在地所轄之地方稅稽徵機關申報土地增值稅，其計算基礎是以訂約日當期之公告土地現值為移轉現值；但是如果超過訂約日30日申報者，就必須以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值核算土地增值稅，這在跨年度的時候，就可能稅差（如訂約日當期是110年，當時土地公告現值為每平方公尺5萬元，超過30日跨到111年，而111年土地公告現值調漲為每平方公尺6萬元，此時就以111年的土地公告現值為移轉現值）。

本件的適用

由於阿明是繼承取得土地，所以在「前次移轉現值」的計算上，是以繼承時的土地公告地價為準，而阿明是在繼承後六年才要出售房地，若他是自住且有設戶籍在該房地中，就有機會適用到一生一次的優惠稅率。而且阿明若是換夠更大更新的房子，還可以申請土地增值稅的重購退稅。在這個時機點出售舊屋可謂是最好的時機點，此時不賣何時賣呀！

房地合一稅或財產交易所得稅

若是被繼承人是在104年12月31日(含)前取得房地，持有期間在2年以下的話，則適用房地合一稅，而持有期間是在2年以上時，則適用財產交易所得稅，以交易時之實際成交價格減原始取得之實際成本，及因取得、改良、移轉該房屋所支付之一切費用後之餘額為申報所得，在隔年申報綜合所得稅時一併申報並適用稅率。

財產交易所得稅及房地合一稅的適用

狀況一：

被繼承人是在105年1月1日前取得房地，而繼承人是在105年1月1日前繼承該筆房地，並於105年1月1日後出售該筆房地，適用財產交易所得稅。

狀況二：

被繼承人是在105年1月1日後取得房地，而繼承人是在105年1月1日後繼承該筆房地，並於105年1月1日後出售該筆房地，適用房地合一稅，

狀況三：

被繼承人是在105年1月1日前取得房地，而繼承人是在105年1月1日後繼承該筆房地，並於105年1月1日後出售該筆房地。原則上是用財產交易所得稅，但若符合房地合一稅的自住減免優惠，兩相計算起來，後者所需要繳的稅額較低時，則可以選擇適用房地合一稅。

財產交易所得稅

而在財產交易所得稅中取得成本的認定上，可分為「核實認定法」及「標準認定法」，分述如下：

一、核實認定法

個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

計算案例：

房屋買入600萬，現在賣出1,500萬。
（1,500萬－600萬－取得房屋之相關費用）Ｘ 出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值）

二、標準認定法

稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本符合下列情形之一者，
● 臺北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)7,000萬元以上。
● 新北市，房地總成交金額6,000萬元以上。
● 臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4,000萬元以上。

應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 17% 計算其出售房屋之所得額。

財產交易所得＝房屋評定現值Ｘ財政部每年公告財產交易所得標準

除上述規定外之所在區域，則參考財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」的相關區域房屋評定現值以利計算稅額。
（*依109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之）

房地合一稅

而關於房地合一稅的部分，我在另一篇文章「房地合一稅2.0詳解：影響及優惠條件」中寫得很詳細，本篇文章就不再佔篇幅了，有興趣的朋友，可以點過去看看喔！

本件的適用

在本案件被繼承人取得的時間推算起來，應是在104年12月31日之前，阿明繼承及出售則在105年1月1日後，若是適用房地合一稅較為有利時，就可以選擇以房地合一稅申報。在房地合一稅計算上，其取得成本是以繼承時的土地公告現值及房屋現值去計算成本，且以阿明的條件來看，要適用「自住減免」的優惠及「重購退稅」都應該沒什麼太大的問題。在房地合一稅稅額的計算上，真的是該拿的好處都拿光了！

安承服務項目

• 代辦除戶申請（死亡登記）
• 代辦查詢被繼承人財產（遺產分析）
• 代理申報遺產稅
• 限定繼承（陳報遺產清冊）
• 拋棄繼承
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• 遺產分割訴訟，協助繼承人爭取最佳且可接受的方案
• 繼承登記