預防地面師詐騙：從繼承未登記土地談資產保全與法律風險

文/林坤毅地政士（恒立地政士事務所）

隨著社會高齡化與不動產價值上升，台灣近年陸續爆發「地面師」的不動產詐騙案（相關報導）。這類詐騙往往鎖定長年未辦繼承登記的土地，透過偽造遺囑、相關文件、盜用身分甚至與人頭合作，企圖非法移轉財產所有權。對於許多尚未辦理繼承的家庭而言，這不只是財產安全問題，更是法律風險與家庭糾紛的導火線。

本文將針對地面師詐騙手法、未辦理繼承登記土地的法律風險，以及三大預防機制進行說明，幫助您建立完整的資產保全防線。

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一、地面師詐騙事件頻傳的社會背景

1.1 年輕世代處分繼承土地需求增加

近年由於人口外移與就業型態改變，許多年輕人不再願意持有位於鄉間或偏遠地區的繼承土地，希望將土地變現投入其他投資。但在準備處分時，往往才驚覺土地尚未完成繼承登記，甚至登記人早已過世多年，無法直接買賣或抵押。

這樣的狀況成為詐騙集團的機會點，利用政府公告資訊與地籍登記漏洞，對這類無人管理的土地進行偽造繼承、轉讓行為。

1.2 地面師詐騙行為手法分析

「地面師」並非正當的職業名稱，而是社會對於專門騙取土地的不法人士的戲稱。他們主要手法包括：

• 透過公告資訊尋找目標：根據《土地法》第73-1條，若土地繼承逾一年未登記，地方之地政事務所會公告提醒，成為詐騙集團的「目錄」來源。
• 偽造繼承文件與遺囑：利用人頭製作代筆遺囑，偽稱獨得土地繼承權，提交虛假文件辦理登記。
• 盜用身分進行移轉登記：冒用繼承人或以受遺贈人之身分，藉由地政士（代書）辦理過戶。

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二、未辦繼承登記的法律風險

2.1 土地被公告後可能遭標售

根據《土地法》第73-1條規定：

土地若因繼承未辦登記逾一年，政府每年4月公告一次，並寄通知書提醒。若15年內仍未辦理，將移交國有財產署公開標售。

換句話說，只要祖先土地未繼承登記達15年，即便繼承人不知情，也可能面臨喪失不動產產權的風險。

2.2 民事糾紛與侵權損害賠償責任

若詐騙集團成功過戶，真正繼承人須透過訴訟途徑主張塗銷登記及返還所有物，但舉證難度高、訴訟費時。若房地遭轉售第三人，亦可能受限於「善意第三人」保護原則，產權恐無法取回。

2.3 稅負與登記費用增加

土地越晚辦理繼承，累積的地價稅、遺產稅滯納金與利息亦可能增加，對繼承人造成額外負擔。此外，實務上繼承登記涉及印花稅（有遺產分割協議時）、登記費與規費，早辦可避免金額積累與錯誤登記風險。

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三、遏止詐騙的三大防範措施

3.1 預立遺囑與遺囑信託制度

A. 台灣遺囑的五種形式與風險比較

遺囑類型	是否易被偽造	法律效力	建議對象
自書遺囑	中等	有效，但易爭議	有書寫能力者
代筆遺囑	高	有效，但易被偽造	不會書寫者
密封遺囑	高	難驗證真偽	私密性高者
口授遺囑	極高	緊急狀況才用	危急病人
公證遺囑	低	最具法律保障	高資產者

重點提醒：犯罪集團最常偽造的是代筆遺囑。選擇「公證遺囑」或「遺囑信託」，才能真正防範被冒名或偽造的風險。

延伸閱讀：【案例圖解】什麼是「遺囑信託」及「代筆遺囑」？5分鐘快速了解！

B. 遺囑信託的資產保全優勢

遺囑信託的優點主要體現在資產管理、分配彈性、風險控管與家庭和諧等多個層面：

• 預先規劃遺產分配，降低爭端
  遺囑信託能在生前明確規劃遺產分配方式，指定受託人依照遺囑執行，能有效避免繼承人間因遺產分配產生糾紛，落實照顧遺族的心願。
• 保障弱勢繼承人與特定需求
  可設計條件，例如繼承人年幼、身心障礙、或有揮霍傾向時，由專業受託人管理財產，按條件或定期給付，避免財產遭侵佔或短時間內揮霍一空。
• 資產管理專業且具獨立性
  信託財產由受託人（如銀行或信託公司）專業管理，與受託人自有財產分開，具有法律上的獨立性，原則上不受受託人債務、破產等影響。
• 彈性安排給付方式
  可依立遺囑人意願，設定資產分配的時間、方式（如定期給付、特定用途），例如僅用於教育、醫療、結婚等專款專用情境。
• 延伸財產掌控權
  即使立遺囑人過世，透過信託條款仍能間接掌控財產的管理與分配，確保財富按照自身規劃傳承。
• 稅務與法律保障
  遺囑信託可結合遺產稅、土地增值稅等規劃，部分情形下有助於合法節稅與降低財產移轉成本。
• 防止外部侵害
  信託財產原則上不受強制執行，能有效防止債權人或其他外部勢力對遺產的侵害。
• 適用各類家庭結構
  不論單身、再婚、特殊家庭、跨國家庭，皆可透過遺囑信託量身訂做財產分配方案。

總結表：遺囑信託主要優點

優點	說明
降低繼承糾紛	由第三方管理，明確分配，減少家族爭執
保障弱勢繼承人	防止揮霍、侵佔，按條件給付
資產管理專業、獨立	受託人專業管理，信託財產獨立於受託人自身財產
彈性與專款專用	可設計分配條件、用途（如教育、醫療）
延伸掌控權	死後仍能依遺願持續管理與分配財產
稅務與法律保障	有助於節稅與合法財產移轉
防止外部侵害	信託財產原則上不受強制執行
適用多元家庭結構	可依不同家庭需求量身訂做

綜上，遺囑信託結合了「遺囑」的分配功能與「信託」的管理優勢，是現代財富傳承與資產保全的重要工具。

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3.2 地籍異動即時通報制度

自2016年起，內政部地政司推行「地籍異動即時通」服務，民眾可透過自然人憑證、地政資訊網線上申請。其功能包括：

• 異動即時通知：名下土地如有買賣、抵押、移轉、補發權狀等登記變動，系統將即時簡訊或E-mail通知。
• 防偽機制強化：一旦發現異常，可主動註銷印鑑證明並提起異議書。

辦理「地籍異動即時通」服務的方式主要有三種，且申請此服務是免費的，可讓您在名下不動產有登記異動時（如買賣、拍賣、贈與、抵押權設定等），即時收到簡訊或電子郵件通知，方便即時掌握產權變動情形：

• 臨櫃申請：
  本人持身分證正本，至全國任一地政事務所辦理。若由法定代理人或被授權人代辦，需附相關證明文件。不同縣市可跨所受理。
• 線上申請：
  使用自然人憑證或工商憑證登入內政部地政司數位櫃臺，線上填寫申請資料並完成電子簽章後送出。此方式限管轄地所受理，不可跨區申請。
• 併土地登記案件申請：
  在辦理不動產登記案件時，權利人或義務人可同時填寫申請書併案申請，適用於同一登記機關轄區內的不動產。

申請成功後，當您的土地或建物權利發生特定登記案件（如買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、判決移轉等）於「收件」及「異動完成」時，系統會透過簡訊或電子郵件通知您，讓您能即時得知產權異動狀況並及時因應。

申請時需準備的資料：

• 申請書（可於地政事務所取得或線上填寫）
• 身分證件（本人申請）或法定代理人/被授權人證明文件（代理申請時，授權書需經公證）
• 自然人憑證或工商憑證（線上申請時）

您可依所在地的地政事務所服務時間前往申請，或直接利用線上平台完成申請，享受即時通知的便民服務。

此制度等同資產「警報器」，對防堵地面師詐騙效果顯著。

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3.3 儘早辦理繼承登記與分割

風險對比項目	未辦繼承登記	已辦繼承登記
避免國產標售風險	高，15年後可能被拍賣	無風險
資產被冒名過戶機率	高，易遭詐騙集團鎖定	低，所有權已明確
可否出售或抵押	不可，需先完成登記	可，即時處分
是否需多方協調	是，需全體繼承人同意	可依遺囑或協議分割
後代是否知情	可能遺漏，風險延續	清楚列明產權歸屬

儘早辦理登記與分割，不僅防止資產失控，也可避免未來親族糾紛與訴訟風險。

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四、高齡與少子化社會下的未來挑戰

4.1 遺產無人承接的潛在風險

台灣65歲以上人口已超過總人口的20%，成為全球進入超高齡社會的國家之一。當高齡長者去世無人繼承或子女不知情時，土地將成為無主財產，極易遭犯罪集團覬覦。

4.2 破碎家庭與遠距繼承障礙

許多家庭子女早已移居國外或北漂工作，對老家的土地不熟悉、不重視，導致遺產資產管理出現真空。地面師正是瞄準這樣的結構空缺。

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五、結語：從法律與制度層面強化資產防護網

地面師詐騙事件並非單一個案，而是人口結構變化與法律空窗交錯下的必然結果。為保障個人與家族的財產安全，建議：

• 儘早完成繼承登記與分割，避免資產變成「無人地」
• 採用公證遺囑或遺囑信託，建立難以偽造的法律文件
• 主動開通「地籍異動即時通」，擁有土地防盜系統

不動產是許多家庭累積數代的心血，唯有從法律層面正視資產風險，才能真正守護下一代的未來。

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如您家中仍有未辦繼承的土地或不確定產權情形，建議儘速諮詢地政士或律師進行清查，及早防堵潛在風險。

安承服務項目

• 代辦除戶申請（死亡登記）
• 代辦查詢被繼承人財產（遺產分析）
• 代理申報遺產稅
• 限定繼承（陳報遺產清冊）
• 拋棄繼承
• 遺產協議分割
• 遺產分割訴訟，協助繼承人爭取最佳且可接受的方案
• 繼承登記
• 輔助或監護宣告聲請