借名登記法律風險解析：從實務裁判談親屬間房產爭議的法律策略

文/陳建佑律師（資鋒法律事務所）

在不動產交易及家庭財產安排實務中，親屬間「借名登記」行為極為常見。然此類安排若未事先明確約定、留存證據，極易於事後產生法律糾紛。最高法院近年判決多次強調：所有權與使用權應有清楚界定，訴訟提起尤其需注意法律審與事實審的差異。本文將依據司法實務與法律規範，分別從二個面向分析說明：

1. 借名登記的風險控管與實務建議
2. 所有權與使用協議的界定與舉證責任

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一、借名登記的風險控管與法律建議

1.1 什麼是借名登記？

借名登記係指一方（借名人）基於信任關係，將實際購買的房地產登記於他人（出名人）名下。借名雙方可能為配偶、父母子女、兄弟姊妹、朋友，亦有不少用於避稅或信託之目的。

1.2 借名登記常見法律風險

• 所有權歸屬不明：
  出名人於登記後，可能主張其為真正所有人，若無約定證據，借名人不易舉證。
• 稅務爭議：
  移轉登記時可能引發贈與稅、契稅、土地增值稅等稅負爭議。
• 配偶或繼承人異議：
  如出名人或借名人死亡，其繼承人可能主張擁有權益。
• 民刑事訴訟風險：
  若有法令規避（脫法行為）之情形，借名行為恐遭法院否定其效力。

1.3 實務風險案例提示

最高法院114年度台上字第834號裁定指出，當出名人與借名人並未明確書面約定借名關係，僅憑通訊紀錄、帳戶資金流動等證據，尚需經法院自由心證判斷是否足以認定借名。可見，即便存在出資事實，若無充分證明雙方合意借名登記，日後主張將面臨重大挑戰。

1.4 實務建議：借名登記三項風險控管要點

（1）保留出資與交易紀錄
保存轉帳憑證、銀行對帳單、貸款支付紀錄、仲介簽約文件等。

（2）製作書面契約或借名聲明書
明確載明雙方借名動機、登記比例、借名期間、處分方式等內容。

（3）註記借名目的與條件
如：購屋為共同居住、資產規劃等目的，及條件如出售或解除借名機制的觸發情況。

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二、所有權與使用契約（即借名契約）的界定與舉證責任

2.1 為何使用契約重要？

在許多家庭成員共住或共有物件中，常發生「登記在一人名下，但實際由多人使用」的狀況。若無書面分管協議或使用約定，將難以界定是否侵害所有權或形成合法使用。

2.2 本案實例解析：最高法院見解

在前述案例中，出名人已婚搬離，由其妹（借名人）與妹夫等人繼續居住。法院認為雙方間存有「分管協議」，且此協議可由繼承人承受，不構成侵權占有，也不成立不當得利。此裁定顯示：

• 出名人無法單方終止既有協議
• 居住使用之「正當性」將影響所有權請求返還成立與否

2.3 操作建議：書面化與證據化

（1）使用契約應書面記載
說明誰可居住、居住年限、管理分工、稅費負擔等。

（2）雙方應留存合意證據
包括LINE對話、Email往來、會議紀錄、收據簽名等，以備舉證。

（3）變更或終止應雙方合意
即使是出名人，若已有分管安排，終止亦應經對方同意，否則恐違反誠信原則。

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三、提起第三審訴訟應嚴格審查條件與策略建議

3.1 第三審法院的審查範圍

依《民事訴訟法》第469條與第469條之1，第三審為法律審：

• 僅審查原審是否「違背法令」
• 不再處理事實認定或證據取捨

3.2 提起第三審的常見錯誤

• 僅主張原審事實判斷錯誤
  如不服事實認定、證據評價，屬事實審範疇，非第三審重點。
• 未具體說明違法條文與法律見解
  如僅籠統稱違反民法、判決矛盾，而未具體指摘違反何條文、如何適用錯誤，即屬不合法上訴。

3.3 上訴人常見失敗原因（本案實例）

最高法院於114年度台上字第834號裁定中指出：

• 上訴人並未具體指出原判決違反何一法條
• 僅對契約解釋、事實認定表示不滿
• 無提出重要法律見解或續造法律之需要
  因此認定「未合法表明上訴理由」，駁回上訴。

3.4 實務操作建議：提起第三審前必做三件事

（1）明確指出原審適用錯誤的法條
例如：民法第767條如何適用錯誤，判決如何未考慮借名事實。

（2）提供支持主張的訴訟資料佐證
包括原審未採證據、法理引用錯誤等客觀資料。

（3）說明法律見解之「原則性重要性」
如同類型案件有歧異判決、法律適用尚無統一見解，應主張本案具續造法之必要。

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結語：借名登記、協議安排與訴訟策略三合一

房地產在華人社會常承載情感與財產價值，而借名登記與共有使用安排，則是親屬間常見但潛藏風險的法律關係。透過本案裁定分析，可得出以下結論：

• 借名關係須清楚約定與保證證據留存
• 使用與管理應具書面協議與證明能力
• 若欲提起第三審，應以違法適用為重點，並提出具體法律爭點

在面對類似爭議時，建議事前由專業律師協助訂立合約、進行產權規劃，避免事後陷入訴訟困境。對於訴訟階段，亦須正確認知事實審與法律審的功能與限制，妥善提起與因應。

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