繼承爸爸的老家後，我們學會的第一堂稅務課

文/林坤毅地政士（恒立地政士事務所）

每個人家裡，都有那麼一棟「老房子」─或許是爸媽省吃儉用買來的，也可能是祖父母那一輩留下來的。對我們家來說，那是一棟在台北巷弄中的三層樓透天厝，是我爸爸年輕時努力工作買下來的第一個家。

爸爸在1985年買下那間房，後來就和媽媽一起在那裡撫養我們長大。2019年，爸爸過世，房子登記過戶給媽媽。到了2022年，媽媽也安詳離世，老房子由我們三個兄弟姐妹繼承。

我們本想保留那間充滿回憶的老家，但考量到屋況老舊、稅費與維修費用壓力，最終決定將其出售。卻沒想到，處理稅務問題比想像中複雜──尤其是所謂的「房地合一稅制」，還好，我們在專業地政士的幫助下，學會了這堂人生必要的稅務課。

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一、從繼承到出售：你需要了解的基本流程

1. 房屋來源時間影響課稅方式

很多人以為，繼承來的房子不賣就沒事，但一旦賣出，就會牽涉到房地合一稅。所謂「房地合一稅」，是政府自2016年1月1日起針對房地交易所得課稅的制度。

在我們家的案例中，雖然房子是爸爸在1985年買的，但因為媽媽在2019年繼承時重新取得所有權，這就構成了「適用房地合一稅制」的條件。

✅ 小提醒：
若被繼承人是在2016年1月1日之後取得房產，那麼繼承人未來出售時，就一定要適用房地合一稅！

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二、實例說明：我們家的課稅流程這樣走

1. 認定適用稅制與持有期間

當時，我們找上專業人士協助申報，對方告訴我們一個好消息：

「你們的持有期間可以從爸爸1985年買房那年開始算起，因為你們是連續繼承！」

也就是說，房屋由爸爸 → 媽媽 → 子女這樣的繼承過程，法律允許將三人持有時間合併計算，用來判斷適用的稅率。

2. 銷售價格與課稅所得怎麼計算？

我們將老房子以600萬元出售。稅務計算的關鍵是：扣除成本後的淨所得。

項目	金額（萬元）	備註
房屋出售價格	600	實際成交價格
原始取得成本	230.92	公告土地現值220 + 房屋10.92
合理費用	30	包含仲介費、過戶規費等
課稅所得	339.08	600 – 230.92 – 30

3. 適用稅率與實際稅額

因為從1985年持有至2022年，共計37年，已超過20年，適用最低稅率15%。

🧾 最終應納房地合一稅：
339.08 萬元 × 15% = 約 50.86 萬元

這比起我們原本預期的高稅率（如35%）少了很多，讓我們終於鬆了一口氣。

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三、你也該知道的申報期限與責任

在一切順利完成買賣後，我們還被提醒一件很重要的事：

出售繼承來的不動產後，30日內要申報房地合一稅！

倘未於所有權移轉登記日的次日起算30日內自行申報，嗣後在未經他人檢舉及未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動補報，其有漏稅情形並已補繳所漏稅款及加計利息者，可免予處罰。

依據所得稅法第108條之2規定，個人未依規定報繳房地合一稅之處罰，如下：

• 個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。
• 個人違反規定未依限辦理申報，處3,000元以上30,000元以下罰鍰。
• 個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

而逾繳納期限（如遇例假日則順延）繳納者：

• 每逾3日按應繳本稅加徵1％滯納金至30日止
• 逾30日仍未繳納者，應繳本稅於滯納期滿(30日)之次日起依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。

因此，為了避免受罰，一定要在「完成所有權移轉登記」次日起算，30日內完成稅務申報。

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四、容易搞錯的兩個觀念

1. 「這是爸爸留下來的，應該不課稅吧？」

錯！只要房屋有過戶紀錄，且過戶時間在2016年1月1日之後，日後出售就落入房地合一稅制。

2. 「我只是短期繼承持有，應該用低稅率？」

錯！但若是連續繼承，你可以將歷任繼承人的持有時間「合併計算」，適用的稅率才會反映出房屋真正持有的長度。

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五、常見問題一次解答

問題	解答說明
若父母都在2016年前取得房屋，但我繼承後出售呢？	若父母2016年前取得，則出售時不適用房地合一稅，而是舊制財產交易所得稅。
持有期間怎麼證明？	透過不動產登記資料、繼承登記日期等可追溯持有起始點。
合理費用包含什麼？	包括仲介費、代書費、搬遷費用、必要修繕等有憑證支出。
沒申報會怎樣？	逾期申報將處罰鍰，甚至影響其他財產處分。

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六、結語：處理老家的過程，不只是數字，而是一段回憶的整理

我們在處理爸爸老家的買賣過程中，雖然一開始被稅務條文弄得團團轉，但也因此學會了如何合法又有效率地處理繼承房產的稅務。尤其是連續繼承的「持有期間可合併計算」制度，真的對家族而言是一大減稅利多。

或許你也有一棟繼承來的房子，還在猶豫要不要賣、要怎麼賣。不妨找值得信賴的地政士以稅務專業協助你規劃，把原本繁瑣的過程，變成一段暖心的回憶。

最後提醒你，賣房不只是交易，也是一次情感與責任的承接。掌握好法律與稅務，不只替自己省稅，更是對上一代心意的體現。

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