【繼承房產後出售的稅務規劃】善用自用住宅優惠，避免多繳房地合一稅

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文/林坤毅地政士（恒立地政士事務所）

房地產稅制自2016年實施「房地合一稅制」以來，繼承來的房屋若要出售，稅負規劃成為家庭財富管理中不可忽視的一環。尤其「自用住宅400萬免稅優惠」，看似常見，實則對資格條件相當嚴格，若未事先規劃，可能讓家人間的稅負差異高達數倍，甚至引發家庭爭議。

本文將透過實際案例解析「房地合一稅」中「自用住宅優惠」的重要性，並提供完整條件說明與規劃建議，協助繼承人降低稅負、維護家族和諧。

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一、真實案例：一門兩兄弟，稅差數倍

在北部某城市，有一對兄弟共同繼承了父親名下的一間老屋。父親過世後，依據遺產繼承比例，兩人各取得該房產50%持分。由於房屋坐落於交通便利地段，決定出售並平分所得。

但出乎意料的是，房子售出後，哥哥僅須繳納約10萬元的房地合一稅，弟弟卻被課徵了超過60萬元的稅金。究其原因，全因「哥哥設籍該屋多年，符合自用住宅條件；弟弟因婚後遷出戶籍，不符資格」。

這個差異，導致兄弟倆原本的「平均分配」理想落空，也讓弟弟產生了深刻的不滿與失落。

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二、何謂自用住宅優惠？條件門檻一次看懂

根據財政部公告，適用房地合一稅制下的「自用住宅優惠」，須同時符合以下三項要件：

1. 設籍與實際居住

• 出售房屋前，本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住於該房屋連續滿6年。
• 此6年期間中，設籍與居住狀況需能提出佐證（如水電單、里長證明、戶籍謄本等）。

2. 未出租或作營業用途

• 6年期間內，該房屋不得出租、營業或供他人無償使用。
• 若曾報稅為營業場所，或有房東報稅紀錄，可能喪失優惠資格。

3. 近6年未使用過此優惠

• 出售前6年內，納稅人（本人或配偶）未曾使用過「400萬免稅優惠」。
• 即使符合前兩項條件，只要曾使用過優惠，就不得再次適用。

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三、房地合一稅稅率與自用住宅優惠比較

以下整理在不同情況下出售房產可能面臨的稅率差異，方便讀者直觀了解：

情況	持有年限	稅率或優惠內容
一般持有5~10年	5年以上	20%房地合一稅
持有超過10年	10年以上	15%房地合一稅
符合自用住宅優惠	滿6年	獲利額400萬以下免稅，超過部分10%稅率
不符資格（如未設籍）	任意年限	無法享有免稅，依年限課徵15%~20%稅率

可以看出，自用住宅優惠的減稅效果非常顯著。以本案例來說，若房屋獲利為600萬元，且成本為100萬元（淨利500萬元）：

• 哥哥：400萬免稅，剩餘100萬課10%稅，僅需繳納10萬元。
• 弟弟：500萬元全數課20%稅，須繳稅100萬元（但若成本或持有年限不同，稅額可能略降為60萬）。

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【註】個人因繼承（受遺贈）而取得的房地，可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，須於短期內將該房地出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，爰所得稅法第14條之4第4項規定繼承人（受遺贈人）於計算上開期間時，得併計被繼承人（遺贈人）持有期間。由於房地如果連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，且對各次繼承人（受遺贈人）而言，其取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，故該部放寬將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入併計範圍，以利適用較低稅率或自住優惠［課稅所得新臺幣（下同）400萬元以內免稅；超過部分適用10%稅率］，以兼顧情理，落實稅法規定意旨，保障繼承人（受遺贈人）權益（來源：財政部網站「放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，課徵房地合一所得稅持有期間計算規定」）。

延伸閱讀：繼承房產想出售？完整解析印花稅、契稅、土地增值稅與房地合一稅節稅攻略

四、忽略設籍可能導致的三大風險

1. 稅負大幅增加

若未符合自用住宅資格，稅負可能從原先的10%跳升至20%，甚至完全無法享有免稅額度。

2. 家人間稅負不均，引發不滿

如案例所示，即使繼承比例一致，最終所得卻因稅額差異出現極大落差，常成為兄弟姊妹間誤會與爭議的導火線。

3. 無法事後補救

自用住宅資格需「連續居住滿6年」，若事後才設籍，也必須重新計算年限，不可能「臨時補救」，等於錯失優惠。

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五、專業規劃建議：繼承後的自用住宅如何安排？

1. 儘早設籍，預作準備

若繼承房產後暫無出售計畫，可考慮讓其中一人設籍並實際居住，以便日後符合自用住宅優惠。

2. 評估是否共有或分割

若多位繼承人共有不動產，建議思考是否辦理分割登記，或單獨繼承該不動產，其他繼承人取得其他不動產或以金錢找補，並各自評估設籍條件，以免其中一人承擔較高稅負。

3. 保留持有年限記錄

保存父母原始購屋資料、改建記錄、房屋稅單等，有助於計算持有期間與成本，影響最終稅額計算。

4. 售屋前諮詢地政士或稅務專家

賣屋前應檢查是否具備自用住宅資格，若接近資格門檻，建議延後出售或調整規劃，避免過早出售導致失去優惠。

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六、從家庭關係出發，談稅負公平與感情維繫

「繼承」不只是財產的轉移，更牽動著家庭情感與成員關係。若因為忽略稅制細節，導致某位家人需負擔過高稅金，不僅造成金錢損失，更可能傷害親情。

因此，在繼承房產後應謹慎處理以下幾點：

• 提前溝通稅務分擔：讓所有繼承人瞭解出售時可能面臨的稅負差異，公平分配利益與成本。
• 建立書面共識：若一人設籍並享有優惠，日後分配款項時可書面註明其節稅效益是否列入共同分配計算。
• 避免「先賣後吵」的局面：透過專業協助，從事前安排開始，預防爭議於未發生之時。

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七、結語：專業規劃，是維護家庭財富與關係的雙贏策略

從上述案例可見，自用住宅優惠對於繼承房產後的稅負影響深遠。看似簡單的戶籍設立，實則攸關百萬稅金與家族情感。

若您已繼承房產，或正面臨是否出售的抉擇，建議：

• 儘早諮詢專業地政士。
• 檢視是否符合自用住宅三大條件。
• 如未達條件，應衡量是否暫緩出售，爭取達成優惠資格。

繼承不只是接受上一代的財產，更是一場理性與情感的考驗。透過專業規劃，我們可以讓這份財富真正成為下一代穩固的基礎，而非衝突的起點。

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延伸閱讀與行動建議

• ✅ 想了解更多「自用住宅優惠條件」及申報實務？歡迎與我們聯絡諮詢。
• ✅ 若您有繼承的老屋準備出售，請立即檢查設籍與使用狀況是否符合優惠資格。
• ✅ 家族間如有共有房產，建議提早討論處分方式與分配規則，避免未來爭議。

📞 歡迎聯繫我們，由專業團隊為您提供稅務與產權整合規劃，讓房產不只是資產，更是世代傳承的穩固橋樑。

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