土地分割繼承如何申辦？注意事項、申辦資料、常見問題全攻略

文/林坤毅地政士（恒立地政士事務所）

土地可以分割繼承嗎？注意事項有哪些？

土地分割繼承是什麼意思？

當涉及到共有物分割，其中最特殊且複雜的情況之一是「土地分割」。在台灣法律下，當繼承土地而未分割前，是屬於「公同共有未分割的遺產」的權利狀態。這裡的概念不是指每位繼承人對每一塊土地都有具體的份額，而是所有共同繼承的人對整筆土地財產都有一種抽象的繼承份額。

舉例來說，如果有 3 位兄弟一同繼承了 1 塊土地，這並不代表他們各自擁有土地的 ⅓ 面積，而是他們共同擁有整筆土地的 ⅓ 繼承份額。也就是說，他們其中一人如想要擅自出售其中 ⅓ 塊土地是不可行的，因為他們並未擁有特定 ⅓ 土地。

這種抽象的繼承份額需要透過土地分割的程序，才能具體分配給每位繼承人，最終得以解除「公同共有未分割的遺產」的狀態。

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土地分割繼承該注意什麼？ 

繼承來的土地雖然可以分割，，但在繼承分割上還是有些特別限制，根據《農業發展條例第 16 條》如果土地在分割之後，每塊土地的面積若小於 0.25 公頃，則不可進行分割。

土地分割繼承方法有幾種？分割喬不攏怎麼辦？

在親人過世後，如有遺產便須由其中一位繼承人到不動產所在地的地政事務所辦理繼承登記。如果在登記前，繼承人對於土地的分配未有共識，或未有時間共同到地政事務所辦理，便可以請任一位繼承人先辦理「公同共有繼承」。

協議分割

所有繼承人共同繼承了遺產，但還未能分配，這種狀態便是「公同共有」，而在法律上「公同共有」是一種暫時的權宜狀態，在此情況下，土地難以被變賣、處理。因此任一繼承人可以隨時提出「土地分割」的請求，相互討論、協調如何分配土地所有權。

而在協議分割的階段，繼承人可以隨意分配財產，只要所有人同意分配比例，便可以至地政事務所辦理遺產的分割登記。也是因此，遺產協議分割的繼承登記須要所有繼承人共同至地政事務所到場辦理，才能完成整個登記程序。

原物分配

在實際情況中，財產分配通常很難取得所有人的同意，在無法自行協議的情況下，便可以向法院提起訴訟，透過法院的公權力，以作成判決的方式強制進行遺產的分配。

通常法院在審理時，原則上會以「原物分配」為主，不僅考量所有人的想法，也會一併將土地的價值、經濟效益、使用狀況等利益關係納入評估中，最後提出公平的分割方案。

變價分配

考量到各種原因，包含使用狀況、土地價值、土地大小等，實際情況如果難以透過「原物分配」來解決，法官便會採取「變價分配」的方法。

1. 變賣土地後，平分所獲得的金錢
2. 將土地分給部分繼承人，由繼承土地者以金錢補償其餘繼承人。
3. 將部份土地分給繼承人，其餘土地則售出後，換成金錢再平分。

土地繼承登記要帶什麼資料？

在進行土地分割繼承前，繼承人應前往各地方地政事務所對應窗口進行土地繼承登記，以下整理須攜帶的文件提供參考 ：

1. 戶籍謄本
2. 繼承系統表
3. 土地登記申請書
4. 遺產稅繳（免）證明書或其他相關證明文件
5. 權利書狀／權狀遺失切結書
6. 登記清冊
7. 遺產分割協議書（須貼印花稅）
8. 印章、印鑑證明（如有共有人未到場，須攜帶）

土地分割繼承常見問題有哪些？QA 一次回答！

Q1 土地變賣分割，繼承人有優先購買權嗎？

答案是有的！

根據民法第 824 條第 7 項規定，當土地無法以「原物分配」進行分割繼承，法院就會採取「變價分割」，透過不動產估價師鑑定價值，將部分或全部的土地拍賣後，再將價金依比例分配給繼承人。

而依照規定，如果在這時，有繼承人或共有人想要買下土地，便可以行使「優先購買權」，但如果有 2 位以上的繼承人或共有人想要優先承購，就須要以抽籤的方式決定。

Q2 土地繼承登記一定要辦嗎？不辦會有什麼影響？

一定要辦，否則土地是無法進行分割的！

由於繼承登記事處分的前提要件，而繼承登記的時間在繼承之日開始的 6 個月內完成，也就是在不動產登記名義人死亡後的 6 個月內，須向不動產所在地的地政事務所提出登記申請。

土地繼承登記流程整理如下：

1. 到戶政事務所申請被繼承人的除戶謄本及各繼承人的最新戶籍謄本
2. 到國稅局申報遺產稅並取得繳（免）稅證明書
3. 到各地稅捐稽徵局查欠繳稅務
4. 到各地地政事務所辦理繼承登記

如果沒有在繼承之日後的一年內申辦繼承登記，地政機關在查明後會公告繼承人於 3 個月內申請登記，仍未申請則會被列冊管理。如列冊管理滿 15 年，就會被移至國有財產署進行公開標售。

Q3 土地上有建物該怎麼辦？

如果遺產含有建築物，則須確認過去是否已向地政事務所登記建物所有權，如未曾辦理建物所有權第一次登記（保存登記），便須向地方稅捐稽徵處或稅務局辦理納稅義務人變更，或是向地政事務所申辦建物所有權第一次登記。

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